Налоговый вычет при покупке квартиры в Екатеринбурге: сколько вернут и как получить 260 тысяч

При покупке квартиры в Екатеринбурге в ипотеку можно вернуть 260 тысяч рублей с её стоимости и ещё 390 тысяч с уплаченных банку процентов — итого 650 000 ₽ на человека или 1,3 млн на семью, если оба супруга оформят вычет. Заголовки про «возврат до 660 тысяч» тоже правдивы, но относятся к тем, чей годовой доход превышает 50 млн рублей. Разбираем, сколько вернут именно вам, когда при покупке новостройки возникает право на вычет и за какой срок деньги придут на счёт.

Два вычета, которые часто путают

Их действительно два, и получают их независимо друг от друга.

Основной имущественный вычет — с расходов на покупку жилья. Лимит расходов 2 000 000 ₽, возврат при стандартной ставке НДФЛ — 260 000 ₽. Работает при любой покупке: за свои деньги или в ипотеку.

Вычет по уплаченным процентам — только для ипотеки. Лимит 3 000 000 ₽ уплаченных процентов, возврат 390 000 ₽. Считается не от суммы кредита, а от фактически уплаченных банку процентов.

Оба вычета возвращают не «деньги государства», а ваш же НДФЛ, удержанный за год. Поэтому сумма возврата ограничена тем, сколько налога вы фактически заплатили.

Сколько вернут при вашей ставке НДФЛ

С 2025 года действует прогрессивная шкала НДФЛ, и вычет возвращают по той ставке, по которой налог был уплачен. Отсюда и разные максимумы.

Повышенная ставка применяется не ко всему доходу, а только к части, превышающей порог. Для дохода до 200 000 ₽ в месяц — то есть для большинства покупателей в Екатеринбурге — действует ставка 13%, и ориентироваться нужно на первую строку таблицы.

Главная цифра для семьи: оба супруга имеют право на полный вычет каждый, независимо от того, на кого оформлена квартира, если она куплена в браке. То есть оба вычета в полном размере на каждого супруга — 1 300 000 ₽ на семью при ставке 13%.

Хватит ли процентов до лимита

Вопрос не праздный: вычет по процентам ограничен суммой 3 млн рублей уплаченных процентов, и кажется, что до неё ещё надо дотянуть.

Проверим на реальных кредитах при сроке 20 лет:

Вывод простой: при любой типичной ипотеке в Екатеринбурге лимит по процентам выбирается с запасом — даже по льготной ставке. Так что рассчитывайте на полный возврат по процентам.

Обратная сторона: если вы активно гасите кредит досрочно, процентов будет меньше, и возврат тоже уменьшится. Но экономия на процентах всегда больше, чем 13% от них, поэтому на решение о досрочном погашении это влиять не должно.

Когда возникает право на вычет по новостройке

Здесь главная особенность, из-за которой покупатели новостроек теряют время.

Право на вычет возникает не с даты договора долевого участия и не с даты оплаты, а с момента подписания акта приёма-передачи квартиры. Заплатить можно в 2026 году, а подписать акт в 2028-м — и только тогда появится право.

Второй момент: начиная с вычета за 2022 год к передаточному акту нужно прикладывать выписку из ЕГРН. То есть на момент подачи декларации право собственности уже должно быть зарегистрировано, хотя само право на вычет отсчитывается от акта.

Практический порядок для покупателя новостройки:

1. Подписали ДДУ, оплатили — ждёте.
2. Дом сдан, приняли квартиру, подписали акт приёма-передачи.
3. Зарегистрировали право собственности, получили выписку из ЕГРН.
4. Подаёте на вычет.

Разбор того, что важно проверить на этапе приёмки, чтобы акт не пришлось подписывать с дефектами, — в статье про приёмку квартиры.

За сколько лет вернут деньги

Возврат ограничен уплаченным за год НДФЛ. Сколько времени займёт получение основного вычета при ставке 13%:

Остаток вычета переносится на следующие годы без ограничения по их количеству, и для переноса ничего специально делать не нужно — достаточно на следующий год подать очередную декларацию.

Важное ограничение с другой стороны: вернуть налог можно только за последние 3 года. Если право возникло в 2022 году, а вы вспомнили о вычете в 2026-м, налог за 2022 год уже не вернуть. Само право при этом не сгорает — вычет можно получать с доходов текущего и будущих лет.

Как получить: три способа

Упрощённый порядок. Самый простой: ФНС сама формирует предзаполненное заявление в личном кабинете налогоплательщика на основании данных от банка. Вам остаётся проверить и подписать. Декларация и подтверждающие документы не нужны. Работает не во всех случаях — зависит от того, передал ли банк сведения.

Через декларацию 3-НДФЛ. Классический способ: по итогам года подаёте декларацию с документами, налог возвращают на счёт одной суммой.

Через работодателя. Получаете в налоговой уведомление о праве на вычет, передаёте в бухгалтерию, и с вас перестают удерживать НДФЛ до исчерпания суммы. Деньги приходят не разово, а прибавкой к зарплате — зато не нужно ждать конца года.

Документы для новостройки: договор долевого участия, акт приёма-передачи, выписка из ЕГРН, платёжные документы, а для вычета по процентам — справка из банка об уплаченных процентах и кредитный договор.

Что важно знать про лимиты

Основной вычет можно «добрать» на другом объекте. Если квартира стоила 1,5 млн рублей, вы использовали 1,5 млн из лимита, а оставшиеся 500 тысяч перенесутся на следующую покупку.

Вычет по процентам — только по одному объекту в жизни. Если по первой ипотеке вы выбрали процентов на 1 млн из трёх, остаток на вторую ипотеку не переносится. Поэтому при недорогой первой квартире имеет смысл подумать, на каком объекте заявлять вычет по процентам.

Маткапитал и субсидии в расходы не входят. Если часть квартиры оплачена материнским капиталом, эта сумма из базы вычета исключается: вычет даётся только с ваших собственных и кредитных средств.

При рефинансировании право сохраняется, но только если в новом кредитном договоре указано, что он выдан на погашение предыдущего ипотечного. Подробнее — в статье про рефинансирование ипотеки.

Вычет не получат те, у кого нет официального дохода, облагаемого НДФЛ: неработающие, а также самозанятые и ИП на спецрежимах, если они не платят НДФЛ с других доходов.

Три ошибки, из-за которых теряют деньги

Заявляют только основной вычет. Самая дорогая ошибка: человек получает возврат со стоимости квартиры и на этом останавливается, не зная, что вычет по процентам оформляется отдельно и стоит ещё столько же плюс половину сверху. Подавать на него можно ежегодно, по мере уплаты процентов.

Оформляют вычет только на одного супруга. Если квартира куплена в браке, право есть у каждого независимо от того, чьё имя в документах. Один поданный комплект вместо двух — это ровно половина упущенной суммы.

Тянут больше трёх лет. Право на вычет не сгорает, но вернуть налог можно только за три последних года. Каждый год промедления после подписания акта — это один потерянный год НДФЛ.

Сколько это в масштабе покупки квартиры в Екатеринбурге

Приложим цифры к реальным ценам нашей базы новостроек.

Медианная однокомнатная квартира стоит 8 295 000 ₽. Вычеты супругов — 1,3 млн ₽ — это 15,7% от её стоимости. Для студии за 5 600 000 ₽ те же 1,3 млн составляют почти четверть цены.

Иначе говоря, вычет сопоставим с первоначальным взносом: при взносе 20% на медианную однушку нужно 1 659 000 ₽, а вернуть можно почти столько же. Разница не покрывает взнос целиком, но закрывает, например, весь ремонт от предчистовой отделки.

Практический вывод: вычет стоит закладывать в план покупки заранее — как источник денег на ремонт или на досрочное погашение, а не как приятный сюрприз через три года.

Частые вопросы

Сколько можно вернуть при покупке квартиры в 2026 году?

260 000 ₽ с расходов на покупку (лимит 2 млн) и 390 000 ₽ с уплаченных процентов по ипотеке (лимит 3 млн) при ставке НДФЛ 13%. Оба супруга могут получить вычет каждый, итого до 1 300 000 ₽ на семью.

Правда ли, что можно вернуть 660 тысяч по ипотеке?

Правда, но только для тех, кто платит НДФЛ по ставке 22%, то есть при годовом доходе свыше 50 млн рублей. Возврат идёт по той ставке, по которой уплачен налог: при доходе до 2,4 млн в год это 13% и 390 000 ₽ по процентам.

Когда можно подать на вычет при покупке новостройки?

После подписания акта приёма-передачи квартиры — именно он даёт право на вычет, а не дата ДДУ или оплаты. При этом для подачи декларации понадобится и выписка из ЕГРН, то есть право собственности должно быть зарегистрировано.

За сколько лет можно вернуть налог?

Вернуть налог можно за три последних года. Остаток вычета переносится на следующие годы без ограничений: при зарплате 80 000 ₽ основной вычет выбирается примерно за 2,1 года, при 60 000 ₽ — за 2,8 года.

Можно ли получить вычет обоим супругам?

Да. Если квартира куплена в браке, каждый супруг имеет право на свой полный вычет независимо от того, на кого оформлена собственность. Это удваивает максимальную сумму возврата.

Как получить вычет в упрощённом порядке?

В личном кабинете налогоплательщика на сайте ФНС: налоговая сама формирует предзаполненное заявление по данным, которые передали банки. Декларация и документы не нужны — достаточно проверить и подписать. Способ доступен не всегда, это зависит от того, передал ли ваш банк сведения.

Уменьшится ли вычет, если часть квартиры оплачена маткапиталом?

Да. Материнский капитал и другие субсидии в расходы на покупку не включаются: вычет считается только с собственных и заёмных средств. С суммы маткапитала вернуть НДФЛ нельзя.

Можно ли получить вычет по процентам по второй ипотеке?

Нет. Вычет по процентам предоставляется только по одному объекту за всю жизнь, и его неиспользованный остаток на другую покупку не переносится. Основной вычет, в отличие от него, можно добирать на следующих объектах до лимита 2 млн рублей.

Налоговый вычет — самая предсказуемая часть покупки квартиры: сумма известна заранее, условия не меняются от банка к банку, а деньги приходят просто по факту уплаченного НДФЛ.

Три вещи, которые стоит запомнить. Считать нужно на семью, а не на себя — это сразу удваивает сумму. Право на вычет по новостройке возникает с акта приёма-передачи, а не с оплаты, и между ними могут пройти годы. И вернуть налог можно только за три последних года — поэтому, если акт подписан давно, откладывать не стоит.

Если планируете покупку и хотите заранее понимать всю картину по деньгам — оставьте заявку на сайте ysrealty.ru. Посчитаю полный бюджет с учётом вычетов, ремонта и платежей по ипотеке и подберу новостройки Екатеринбурга, которые проходят по вашему расчёту. Без звонков и спама.

Данные актуальны на 8 октября 2026 года: лимиты и ставки НДФЛ — по действующему законодательству, расчёты процентов — по аннуитетной формуле при указанных условиях, цены квартир — по нашей базе новостроек. Порядок подачи документов уточняйте в налоговой или в личном кабинете ФНС.

Материал подготовлен: Сообщество риелторов и экспертов TOPиелтор Екатеринбурга • Подбор новостроек — бесплатно для покупателя • Ипотека: свои менеджеры в 25+ банках • Юр. проверка и приёмка квартиры • Покупка / продажа / обмен ysrealty.ru