Коротко: рыночная ипотека на новостройку в Екатеринбурге — 15,9–19,45% годовых, льготная семейная и IT-ипотека — 6%. Разница между ними на обычной однокомнатной квартире составляет 43 тысячи рублей в месяц, поэтому главный вопрос при выборе ставки не «в каком банке дешевле», а «попадаю ли я в льготную программу». Разбираем, из чего складывается процент, сколько стоит каждый его пункт и что реально влияет на вашу персональную ставку. Данные актуальны на 21 сентября 2026 года.
Какая ставка по ипотеке сейчас: рыночная и льготная
На рынке одновременно действуют два уровня ставок, и разрыв между ними почти трёхкратный.
Рыночная ипотека — от 15,9% до 19,45% годовых. У крупных банков: ВТБ — 19,4%, Альфа-Банк — 19,09%. У большинства ставка держится в коридоре 18–19,5%. Это программы без государственной поддержки: их берут те, кто не проходит по условиям льготных.
Льготные программы — 6% годовых. Семейная ипотека и IT-ипотека дают одинаковую ставку, различаются условия допуска и лимиты суммы.
Субсидированные предложения застройщиков — формально от 2,5%, но это отдельная история со своей арифметикой, к ней вернёмся ниже.
Ставка не берётся из воздуха: её основа — ключевая ставка Банка России. На заседании 11 сентября 2026 года регулятор сохранил её на уровне 14% годовых, взяв паузу в снижении. Летом ЦБ уже перешёл к осторожному шагу, отмечая, что пространство для дальнейшего сокращения сужается.
Банк не может выдавать кредиты дешевле, чем сам привлекает деньги, поэтому рыночная ипотека — это ключевая ставка плюс 2–5,5 процентных пункта: на эту надбавку ложатся риски, резервы и операционные расходы. Отсюда и правило: следите не за рекламой банков, а за решениями ЦБ — ставки идут за ключевой с задержкой в несколько недель.
Ставки на новостройку: таблица на 21 сентября 2026
Данные на 21 сентября 2026 года. Ключевая ставка Банка России — 14% годовых.
| Программа | Ставка | Лимит для Екатеринбурга | Первоначальный взнос |
|---|---|---|---|
| Субсидированная от застройщика | от 2,5% | зависит от ЖК | от 20% |
| Военная ипотека | 5,75% | по накопительной системе | — |
| Семейная ипотека | 6% | 6 млн ₽ | от 20% |
| IT-ипотека | 6% | 9 млн ₽ | от 20% |
| Рыночная | 16,1–23,1% | до 50–100 млн ₽ | от 15–20,1% |
Почему в строке «рыночная» стоит диапазон в семь пунктов, а не одна цифра. Ставка собирается индивидуально, и разброс внутри одного банка бывает больше, чем между разными банками. Минимум дают тем, у кого одновременно совпало всё: взнос от 30%, зарплатный проект в этом банке, личное страхование, электронная регистрация сделки и покупка у аккредитованного застройщика. Уберите любое условие — ставка поднимется.
Конкретные цифры по банкам мы здесь намеренно не приводим. Они меняются чаще, чем обновляется любая статья, и к моменту вашего чтения устареют. Актуальную ставку под вашу ситуацию имеет смысл узнавать не из подборок, а заявкой — мы подаём её параллельно в несколько банков и сравниваем одобрения, это входит в сопровождение сделки.
Ставка и ПСК: почему в договоре цифра выше, чем в рекламе
Это различие стоит денег, и на нём чаще всего ошибаются.
Процентная ставка — то, что банк пишет крупным шрифтом. По ней считается начисление процентов на долг.
ПСК, полная стоимость кредита — то, что банк обязан указать в квадратной рамке на первой странице договора. Сюда входят проценты плюс всё, без чего кредит не выдадут: страхование жизни и имущества, оценка квартиры, комиссии за сниженную ставку.
Разрыв между ними на рыночных программах доходит до 8 процентных пунктов. Ставка 18% при ПСК 26% означает, что реальная цена денег для вас — 26%, а не 18%.
Что с этим делать практически:
- Сравнивайте банки по ПСК, а не по рекламной ставке. Банк с более высокой ставкой и дешёвой страховкой нередко выходит выгоднее.
- Комиссия «за снижение ставки» — это единовременный платёж, который на коротком сроке не окупается. Считайте точку окупаемости: если планируете гасить досрочно за 5–7 лет, платить за снижение обычно невыгодно.
- ПСК в договоре обязана совпадать с расчётом. Если она выше той, что называли при одобрении, это повод задать вопрос до подписания, а не после.
Льготные программы: кто получает 6%
Семейная ипотека — 6% годовых, программа продлена до 2030 года. Лимит суммы для Свердловской области и других регионов — 6 млн рублей (12 млн действует только для Москвы, Подмосковья и Санкт-Петербурга). Первоначальный взнос от 20%.
Право есть у семей с ребёнком до 6 лет включительно, с ребёнком-инвалидом до 18 лет, а в малых городах и регионах с низким объёмом строительства — с двумя несовершеннолетними детьми.
С 1 февраля 2026 года программа заметно изменилась, и это не техническая правка:
- Действует правило «одна семья — один льготный кредит». Раньше право было у каждого супруга отдельно, и семья могла взять две льготные ипотеки.
- Оба супруга обязаны быть созаёмщиками и отвечают по кредиту солидарно — в том числе после развода.
- Привлечь третье лицо-«донора» больше нельзя, исключение — нехватка семейного дохода.
- Повторный льготный кредит доступен только после погашения первого и рождения ещё одного ребёнка.
IT-ипотека — те же 6%, лимит 9 млн рублей, первоначальный взнос от 20%. Доступна сотрудникам аккредитованных IT-компаний независимо от наличия детей. Москва и Санкт-Петербург из программы исключены, Екатеринбурга это ограничение не касается.
Дальневосточная, арктическая и сельская программы к Свердловской области не применяются — не тратьте время на их изучение.
Сколько стоит разница в ставке: расчёт на квартирах Екатеринбурга
Абстрактные проценты ничего не говорят, поэтому посчитаем на двух реальных объектах из нашей базы. Везде первоначальный взнос 20%, срок 20 лет.
Однокомнатная 33,95 м² в «Северном Химмаше» — 5 800 000 ₽, кредит 4 640 000 ₽:
| Ставка | Платёж в месяц | Переплата за 20 лет |
|---|---|---|
| 6% (льготная) | 33 242 ₽ | 3 338 176 ₽ |
| 15,9% (минимум рынка) | 64 206 ₽ | 10 769 538 ₽ |
| 19,4% (типичная рыночная) | 76 646 ₽ | 13 755 045 ₽ |
Двухкомнатная 50,57 м² в «Атлас Юник» (Южная Ботаника) — 7 322 168 ₽, кредит 5 857 734 ₽:
| Ставка | Платёж в месяц | Переплата за 20 лет |
|---|---|---|
| 6% (льготная) | 41 967 ₽ | 4 214 257 ₽ |
| 15,9% (минимум рынка) | 81 057 ₽ | 13 595 924 ₽ |
| 19,4% (типичная рыночная) | 96 761 ₽ | 17 364 956 ₽ |
Цифры стоит перечитать дважды. На однокомнатной квартире льготная ставка экономит 43 404 рубля в месяц и больше 10 миллионов за срок кредита — это почти две такие же квартиры. Никакая скидка от застройщика и никакой торг за цену не дают ничего близкого.
Отсюда практический вывод: если вы хоть как-то попадаете в условия семейной или IT-ипотеки, сначала проверяйте это, и только потом сравнивайте банки по ставке.
Сколько стоит один процентный пункт
Когда выбираете между двумя банками с разницей в полпроцента, полезно понимать цену вопроса. Для кредита 5 млн рублей на 20 лет:
- 18,4% — платёж 78 708 ₽
- 19,4% — платёж 82 593 ₽
- 20,4% — платёж 86 514 ₽
Один процентный пункт — это около 3 900 рублей в месяц и 941 тысяча рублей за 20 лет. Поэтому торг за десятые доли процента имеет смысл: полпункта скидки за зарплатный проект окупает все хлопоты с переводом зарплаты в другой банк.
Но держите пропорции: тот же пункт на льготной ставке 6% стоит дешевле, потому что база меньше. Основные деньги решаются не торгом с банком, а попаданием в программу.
Субсидированная ставка от застройщика: почему 2,5% — не всегда выгода
Предложений с околонулевыми ставками на рынке много: на начало сентября 2026 года это 85 программ в 43 банках со ставками от 2,5% и взносом от 15%.
Механика простая: застройщик единовременно платит банку компенсацию, чтобы тот выдал кредит дешевле. Деньги на компенсацию застройщик берёт из цены квартиры — она оказывается выше рыночной, иногда на 10–20%.
Что это означает на практике:
- Ежемесячный платёж действительно ниже — здесь обмана нет.
- Общая стоимость сделки выше, и если вы захотите продать квартиру через 2–3 года, разницу придётся отдать из своего кармана: рынок оценит её по обычной цене, а не по той, что вы заплатили.
- При досрочном погашении выгода от низкой ставки не успевает реализоваться, а переплата за цену остаётся.
Сравнивать такие предложения нужно по полной стоимости сделки, а не по ставке: возьмите цену квартиры в этой программе, цену той же квартиры по стандартной ипотеке и посчитайте, что выйдет дороже с учётом всех платежей. Помочь с таким расчётом — обычная часть нашей работы, это не требует от вас финансового образования.
Если кредит больше лимита льготной программы
Лимит семейной ипотеки в Екатеринбурге — 6 млн рублей. Если кредит выходит за эту сумму, остаток кредитуется по рыночной ставке, и схему называют комбинированной.
Но прежде чем соглашаться на неё, посчитайте очевидный вариант — увеличить первоначальный взнос так, чтобы кредит уложился в лимит.
Трёхкомнатная квартира 77,2 м² в «Атлас Ривер» у метро Ботаническая, 9 862 639 ₽:
| Вариант | Взнос | Платёж |
|---|---|---|
| Взнос 20%, комбо-схема | 1 972 528 ₽ | 74 208 ₽ |
| Взнос добран до лимита | 3 862 639 ₽ (39%) | 42 986 ₽ |
Разница — 31 222 рубля в месяц. Дополнительные 1,9 млн взноса редко берутся из зарплаты, но у большинства покупателей есть имущество: старая квартира, доля, машина. Продажа имеющегося жилья и вложение этих денег во взнос — самый частый способ уложиться в льготный лимит.
Комбо-схема остаётся рабочим вариантом для тех, кому добрать взнос нечем. Считать её нужно честно и целиком: платёж по льготной части 6 млн под 6% всегда равен 42 986 ₽, а всё, что сверху, добавляется по рыночной ставке. С 2026 года у комбо появился плюс: рефинансировать можно отдельно рыночную часть, сохранив льготную ставку на государственной.
От чего зависит ваша персональная ставка
Заявленная ставка и та, что окажется в вашем договоре, — разные вещи. На итоговый процент влияют:
- Первоначальный взнос. Чем он больше, тем ниже риск для банка и ставка. Взнос от 30% почти всегда даёт скидку к базовым условиям.
- Страхование жизни и здоровья. Требуется независимо от возраста заёмщика. Отказ от страховки означает не «ставка вырастет на пару пунктов», а отказ в выдаче кредита — это не альтернатива, а тупик.
- Зарплатный проект в этом банке. Типичная скидка — 0,3–0,5 пункта, то есть более тысячи рублей в месяц на среднем кредите.
- Электронная регистрация сделки. Ещё 0,3 пункта у большинства банков.
- Кредитная история и долговая нагрузка. Заёмщику с высокой нагрузкой банк либо поднимает ставку, либо отказывает — при показателе долговой нагрузки выше 50% на одобрение влияет ещё и квота ЦБ на рискованные выдачи.
- Тип жилья. Новостройка обычно дешевле вторички по ставке, и только на новостройку распространяются льготные программы.
Подавать заявку стоит сразу в несколько банков: одобрение действует 60–90 дней, и за это время можно спокойно выбрать объект. Отказ одного банка не означает отказ всех — критерии у них заметно отличаются. Проверить юридическую чистоту выбранного объекта имеет смысл параллельно с одобрением, а не после.
Что будет со ставками дальше
Прогнозов на рынке много, но полагаться стоит на два факта: ключевая ставка 14% и заявленная ЦБ пауза в её снижении. Пока ключевая не идёт вниз, рыночные ипотечные ставки останутся в районе 16–19,5%.
Практический вывод для покупателя: если вы проходите в льготную программу, ждать снижения рыночных ставок незачем — 6% всё равно останутся дешевле любого рыночного сценария ближайшего года. Если не проходите, имеет смысл считать не только платёж, но и вариант с рефинансированием: взять сейчас по текущей ставке и пересчитать кредит, когда ЦБ продолжит снижение.
Частые вопросы
Какой процент по ипотеке в Екатеринбурге сейчас?
Рыночная ипотека на новостройку — 15,9–19,45% годовых: у ВТБ 19,4%, у Альфа-Банка 19,09%. Семейная и IT-ипотека — 6%. Ключевая ставка ЦБ, от которой считаются рыночные, — 14% с 11 сентября 2026 года.
Почему банк даёт ставку выше, чем в рекламе?
Реклама показывает минимальную ставку, доступную при одновременном выполнении всех условий: большой взнос, страхование, зарплатный проект, электронная регистрация. Если хоть одно не выполняется, к базовой ставке прибавляются надбавки. Итоговый процент банк называет после одобрения.
Какая ставка по семейной ипотеке в 2026 году и кому её дают?
6% годовых, лимит 6 млн рублей для Екатеринбурга, взнос от 20%. Право есть у семей с ребёнком до 6 лет включительно или с ребёнком-инвалидом. С 1 февраля 2026 года действует правило «одна семья — один кредит», оба супруга обязательно становятся созаёмщиками.
Что выгоднее: льготная ипотека под 6% или субсидированная ставка застройщика 2,5%?
Почти всегда льготная. Субсидированная ставка компенсируется повышенной ценой квартиры, и при перепродаже эта переплата не возвращается. Сравнивайте предложения по полной стоимости сделки, а не по величине ставки.
Сколько денег экономит один процент ставки?
На кредите 5 млн рублей на 20 лет один процентный пункт — это около 3 900 рублей в месяц и 941 тысяча рублей за весь срок. Поэтому скидка в полпункта за зарплатный проект окупает перевод зарплаты в другой банк.
Что делать, если кредит больше 6 млн рублей?
Сначала посчитайте вариант с увеличенным первоначальным взносом, чтобы кредит уложился в льготный лимит: на квартире за 9,9 млн это снижает платёж с 74 208 до 42 986 рублей. Если добрать взнос нечем, остаётся комбинированная схема — часть по 6%, остаток по рыночной ставке.
Стоит ли ждать снижения ставок?
Если проходите в льготную программу — нет, 6% дешевле любого рыночного сценария ближайшего года. Если не проходите, можно взять по текущей ставке и рефинансировать кредит позже, когда ЦБ продолжит снижение ключевой.
Дадут ли ипотеку без страхования жизни?
На практике нет. Страхование жизни и здоровья требуется заёмщикам любого возраста, и отказ от него означает отказ банка в выдаче кредита, а не просто повышенную ставку.
Ставки в Екатеринбурге сегодня разведены на два уровня: 6% для тех, кто попадает в семейную или IT-программу, и 16–19,5% для всех остальных. Разница на обычной однокомнатной квартире — 43 тысячи рублей в месяц, и никакие скидки застройщика её не перекрывают. Поэтому порядок действий такой: сначала проверяете, проходите ли в льготную программу, затем считаете, укладывается ли кредит в лимит 6 млн, и только потом сравниваете банки по надбавкам и скидкам.
Если сомневаетесь, под какую программу подходите и какой платёж получится по конкретной квартире — оставьте заявку на сайте ysrealty.ru. Посчитаю ставку и платёж по вашей ситуации, подберу новостройки Екатеринбурга под этот бюджет и покажу, где субсидированная ставка застройщика выгодна, а где она просто спрятана в цене. Без звонков и спама.
Ставки актуальны на 17 сентября 2026 года. Рыночные ставки банки пересматривают вслед за решениями ЦБ по ключевой ставке — перед сделкой уточняйте текущие условия.
Материал подготовлен: Сообщество риелторов и экспертов TOPиелтор Екатеринбурга • Подбор новостроек — бесплатно для покупателя • Ипотека: свои менеджеры в 25+ банках • Юр. проверка и приёмка квартиры • Покупка / продажа / обмен ysrealty.ru